Какими законами регулируется купля-продажа недвижимости приобретенная в рассрочку

Здравствуйте! Я приобрела квартиру по договору купли-продажи. В договоре указано порядок расчетов делится на две части. Первая вносится в момент подписания этого договора, а вторая оплачивается частями в течении 2 лет по графику. И там же отдельным абзацем указано, что квартира остается в залоге у продавца в силу закона об ипотеке ст 77 закона. Мной выплачена практически вся сумма. Остался долг в 1000000 р. Стоимость квартиры 7500000р. Суд по задолженности был в котором определили сумму. Из этой суммы мной была выплата в размере 100000 р и все. Прошло пол года, а застройщик кому я должна деньги снова подал в суд на взыскание квартиры. И еще в свидетельстве на право собств. указано обременение ипотека в силу закона. Вопрос правомерна ли это обременение именно в форме ипотеки. Ведь фактически это купля-продажа в рассрочку? И имеют ли они право требовать взыскания, если задолженность на много меньше половины стоимости? 488 и 489 ст. ГК РФ регулируют данный спор?

Вопрос задан: 12 Июня 2016, 01:39

Автор вопроса: Виктория, г. Сочи

Комментарии (4)

  1. Власов Андрей 12 июня 2016, 11:56 #
    Виктория, добрый вечер!
    согласно ст. 488 ГК
    5. Если иное не предусмотрено договором
    купли-продажи,
    с момента передачи товара покупателю и до его оплаты
    товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
    ст. 489 ГК

    2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавецвправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

    Ипотека (залог недвижимости) регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
    ст. 77
    Жилое помещение, приобретенное либо построенное
    полностью или частично с использованием кредитных средств банка или
    иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного
    другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного
    жилого помещения, находится в залоге с момента государственной
    регистрации ипотеки
    в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
    К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

    порядок обращения взыскания на заложенное имущество установлен тем же законом, в частности, согласно ст. 54.1 ФЗ Об ипотеке

    1. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не
    допускается,если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно
    соблюдены следующие условия:

    сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;
    период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

    Насколько понимаю из вопроса у вас при обращении взыскания на предмет залога у вас и первое (размер задолженности 900 тыс. больше 5% стоимости заложенного имущества) и второе (просрочка более трех месяцев ) будут соблюдены, требования банка правомерны если ипотека зарегистрирована в установленном порядке (насколько понимаю это так), ну и как видите даже общие положения ГК при ДКП в рассрочку предусматривают возникновение залога на такое имущество
    тут можно только просить об отсрочке на основании ст. 54 ФЗ Об ипотеке
    3.По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:(
    залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;
    1. Цветков Ярослав 12 июня 2016, 11:56 #
      Здравствуйте!
      Согласно части 3 ст. 489 ГК РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.
      Согласно ст. 488 ГК РФ
      2. В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.
      4. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.
      Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.
      5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

      По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

      Основным отличием рассрочки от ипотеки является то, что рассрочку выдает компания, занимающаяся строительством, в то время как ипотеку выдают банковские учреждения.
      Во всем остальном (за исключением порядка оформления, обязательности страхования и др. некоторых нюансов) они схожи.
      В свидетельстве при рассрочке платежа указывается обременение именно в форме ипотеке, поскольку имущество находится в залоге, а ипотека — это именно залог недвижимого имущества. Поэтому, к сожалению, нарушений у Вас не усматривается.
      1. Петров Михаил Игоревич 12 июня 2016, 11:56 #
        Суд по задолженности был в котором определили сумму. Из этой суммы мной была выплата в размере 100000 р и все. Прошло пол года, а застройщик кому я должна деньги снова подал в суд на взыскание квартиры.
        Виктория
        Виктория, добрый день.

        В первом случае, как я Вас понял — суд удовлетворил требования застройщика и взыскал с Вас задолженность в сумме 100 000? Данная задолженность к настоящему времени погашена? Застройщиком предпринимались попытки взыскать с Вас долг по решению суда?

        Что касается Ваших основных вопросов.

        несмотря на то, что имело место продажа квартиры с условием рассрочки платежа, что допустимо в силу положений ст. 489 ГК РФ

        1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
        Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
        2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
        3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.
        Могут быть предусмотрены меры по обеспечению исполнения обязательства — одной из которых является залог.

        Вы говорите, что

        И там же отдельным абзацем указано, что квартира остается в залоге у продавца в силу закона об ипотеке ст 77 закона.
        Виктория
        Таким образом, заключив договор Вы предусмотрели условие о залоге квартиры, в связи с чем здесь и применяются нормы об ипотеке — залоге недвижимости.
        Но при этом следует учесть, что согласно ст. 339 ГК РФ
        1. В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.
        Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
        2. В договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, обязательство, обеспечиваемое залогом, включая будущее обязательство, может быть описано способом, позволяющим определить обязательство в качестве обязательства, обеспеченного залогом, на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на обеспечение всех существующих и (или) будущих обязательств должника перед кредитором в пределах определенной суммы.
        В договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, предмет залога может быть описан любым способом, позволяющим идентифицировать имущество в качестве предмета залога на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на залог всего имущества залогодателя или определенной части его имущества либо на залог имущества определенных рода или вида.
        3. Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.
        Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.
        Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога.

        И в свою очередь если говорить об ипотеке, то согласно ст. 10 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
        1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.
        Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.
        Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
        2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

        Статья 9
        1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
        1.1. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.
        Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в отдельном соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.
        2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
        В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.
        Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
        3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
        При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.
        В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.
        4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
        5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
        6. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.
        У Вас как я понимаю был заключен только договор купли-продажи недвижимости?
        Таким образом, мало в того, что в договоре купли-продажи было предусмотрено условие о залоге, Вы должны были заключить отдельный договор, предопределяющий залог покупаемой квартиры. И такой договор обязательно подлежал гос. регистрации — не соблюдение данного условия предполагает отсутствие залога как такового.
        1. Наумова Анастасия 12 июня 2016, 11:56 #
          И такой договор обязательно подлежал гос. регистрации — не соблюдение данного условия предполагает отсутствие залога как такового.
          Петров Михаил Игоревич
          Здравствуйте.

          Михаил Игоревич, у клиента возник залог в силу закона -
          И еще в свидетельстве на право собств. указано обременение ипотека в силу закона.
          Виктория
          вследствие того, что в самом договоре предусмотрены расчеты двумя частями с окончательным расчетом после регистрации перехода права собственности.
          В данном случае необязателен был отдельный договор залога, т.к. было основание для возникновения ипотеки в силу закона:
          ГК РФ Статья 334.1. Основания возникновения залога

          1. Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

          Такие указанные в законе основания — ч. 2 ст. 489 ГК РФ. Поэтому обременение в виде залога зарегистрировано правомерно.
          Если бы была не рассрочка от продавца, а кредит от банка, тогда, действительно, нужен был бы отдельный договор залога-ипотеки, поскольку продавец бы получил всю сумму по договору, покупатель был бы должен не продавцу, а банку, и оснований к регистрации залога в пользу продавца у Росреестра не было бы, банку потребовался бы отдельный договор ипотеки для регистрации обременения.