Продажа переуступки прав аренды
За последние несколько лет огромную популярность получил способ сдачи недвижимости путём переуступки прав аренды. Добрая часть таких договоров (образец см. в конце статьи) заключается в сфере коммерческой недвижимости и действующего бизнеса, составляя примерно 25% всех договоров аренды. Но такие соглашения имеют некоторые специфичные свойства. Например, новоиспеченный арендатор не должен обговаривать условия договора с собственником недвижимости ввиду того, что они уже скоординированы и не могут быть изменены. С владельцем можно договориться по поводу изменения условий, но арендодатель не обязуется это выполнять. Поэтому будет целесообразно заранее изучить все положения договора и убедиться в отсутствии различных табу, таких как, например, запрет делать перепланировку помещения.
Передача прав аренды коммерческих площадей — самый популярный бизнес, который помогает попасть на территорию крупных торговых центров, поскольку обычно в них стоит огромная очередь на незанятые помещения. В более крупных центрах даже может проводиться конкурс, в ходе которого управляющие компании сами выбирают приглянувшегося кандидата на основе определенных критериев. Из-за этого многие фирмы, которые специализируются на продаже прав аренды, сотрудничают с ограниченным кругом торговых центров.
Схема переуступки аренды работает просто. Предприятия снимают торговое помещение в момент строительства центра, а затем перепродают право аренды заинтересованным в площадях фирмам. Таким образом, получается, что цена сделки продажи права является стоимостью, необходимой для того, чтобы работать в данном ТЦ. Из этого следует, что арендную плату нужно отдавать новоявленному съемщику на время переуступки. Но так как в крупных торговых центрах задействована еще и управляющая компания, то попасть в такой объект смогут не все арендаторы. Например, если у бизнесмена нет уже существующих торговых точек в регионе, то он не сможет получить помещение в крупном ТЦ. В некоторых крупных центрах администрация имеет право потребовать перечень работающих объектов в конкретной области. Если таких магазинов не имеется, то договор не может быть заключён.
Если торговое место находится за пределами торгового центра, то такие магазины передаются по праву переуступки только в очень доходных местах. Также мало договоров о переуступке заключается в случае, если торговая площадь находится в собственности администрации города. Это связано с несколькими причинами. Во-первых, административные органы не подписывают договоры на длительные сроки. Во-вторых, такие помещения отдаются определённому окружению по рыночным ставкам.
Переуступка права аренды может проходить без участия арендодателя, если уровень и сфера деятельности двух арендаторов (старого и нового) одинаковы. Продавая право аренды за конкретную сумму, старый арендатор с долгосрочным договором аренды ищет себе подмену. Хотя в жизни такие случаи достаточно редко встречаются. Владельцы всё-таки предпочитают участвовать в поиске нового съёмщика. Этот способ выгоден для всех. Старый арендатор получает деньги, а новый остаётся с необходимым ему объектом.
На сегодняшний день можно заметить спрос на уже работающий бизнес. Ведь там встречаются вполне прибыльные объекты, расположенные на удачных местах. Примерный срок аренды варьируется от 5 до 10 лет. Возможность проведения различных проверок, изучение истории самого бизнеса, получение полной информации об организации — всё это является положительными сторонами аренды бизнеса.
Кроме того, такая переуступка избавляет от необходимости приобретения права на конкретный вид деятельности и многих других трудностей, связанных с открытием нового бизнеса. Стоимость аренды разнится в зависимости от расположения и рентабельности объекта. Согласно статистике, около 20–25% помещений отдаются в аренду под торговлю.
Чтобы правильно оформить сделку по переуступке прав, собирается определенный пакет документов, в который входит заявление, учредительные документы и протокол соглашения переуступки. Договор продажи прав аренды также может заключаться на земельные участки. Как и в случае с торговым помещением, старый и новый арендатор должны уведомить владельца земли о проводимой сделке. В случае заключения договора о передаче таких прав новый участник вступает в права бывшего арендатора и получает возможность использовать помещение в своих целях, в то время как старый арендатор получает денежную плату. Адвокат всегда поможет вам по вопросам недвижимости, её аренды, переуступки аренды или защитит вас и ваши нарушенные права.
Приобретатель права аренды не имеет возможности уклоняться от своих обязанностей, особенно если это касается арендной платы. Важным моментом является правильное составление договора переуступки права аренды. В нём должны быть оговорены все права и обязанности каждой из сторон сделки.
Комментарии ()